Блог

Сделка купли-продажи недвижимостисти

Покупка недвижимости


Недвижимое имущество — объекты, прочно связанные с землёй. Их передвижение не может быть осуществлено без ущерба. Недвижимость может принадлежать физическому и юридическому лицу. Из недвижимости люди чаще всего покупают квартиры для дальнейшего проживания. Популярны как новостройки, так и вторичное жильё.
По информации портала Mirkvartir.ru, в 1 полугодии 2021 года цены в новостройках ощутимо повысились. В Москве средняя цена за квадратный метр составляет 290 314 рублей, в Тюмени — 93 567 рублей.
Цены растут, но необходимость в приобретении жилья не падает. Люди хотят иметь собственную квартиру. Но прежде чем осуществить сам факт покупки заветных квадратных метров, необходимо детально изучить рынок недвижимости и найти наиболее подходящие варианты.


Как выбрать квартиру?


Квартира — дорогостоящее приобретение. Чтобы минимизировать риски на неудачную покупку, стоит приложить усилия для выбора качественного варианта. Не торопитесь заключать сделку купли-продажи. Дайте себе время на поиск подходящей квартиры, в которой будете чувствовать себя уютно.
Для начала необходимо определиться с двумя важными критериями будущего дома. Это будет новостройка или вторичка? Какие денежные средства вы готовы вложить? Первичное жильё — дом, где вы будете первым владельцем. Вторичное жильё уже обжито другими людьми, вы не будете первым хозяином. Исходя из цены сориентируйтесь, на что можете рассчитывать.


Совет:


Не переоценивайте своё финансовое положение. Лучше сначала приобрести ту, которую по силам выплатить. Увеличится доход — возьмёте другую жилплощадь.


Виды недвижимости:


  • первичное жильё;
  • вторичное жильё.


Классы:


  • стандарт;
  • комфорт;
  • бизнес;
  • премиум;
  • элит


Основные критерии выбора


  • цена;
  • количество комнат/площадь;
  • район;
  • социальные условия (транспортная развязка, детские сады, школы);
  • застройщик;
  • планировка

Прежде чем заключить сделку с посторонним гражданином, необходимо изучить рынок и проверить разные приглянувшиеся варианты жилья. Первый этап — определите важные критерии, по которым будете выбирать. Второй этап — изучите региональный рынок, цены и лучшие предложения по ипотеке (если берёте с ипотечным кредитованием). Третий этап — выберите подходящие варианты жилплощади, приглянувшиеся больше остальных.


Алгоритм выбора жилья


1 этап

  • определите цену, за которую готовы приобрести жилплощадь;
  • решите, что вам нужно — сколько будет квадратных метров и комнат;
  • выберите подходящий район

2 этап

  • проанализируйте региональный рынок, посмотрите, какие тенденции сейчас актуальны;
  • почитайте информацию о застройщиках региона, зайдите на официальные сайты, изучите сведения;
  • просмотрите предложения на различных сайтах, где хозяева размещают объявления;
  • изучите предложения по ипотечному кредитованию.

3 этап

  • выберите подходящие варианты (чаще всего до 5 вариантов);
  • проверьте дом на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку;
  • изучите документацию человека, у которого планируете приобрести жильё, посмотрите информацию о собственнике в открытом доступе (вторичное жильё);
  • просмотрите учредительную документацию (первичное жильё);
  • посетите офисы и объекты, которые уже построили или только начинают возводить застройщики;
  • соберите документы, которые нужны для оформления сделки.


Полезные ресурсы


ГАС «Правосудие»

Посмотрите на этом ресурсе, проводят ли судебные инстанции какие-либо заседания с участием человека, продающего жилплощадь. Вы знаете конкретный адрес, а потому можете найти судебные инстанции, относящиеся к нужному адресу.

Сайт судебных приставов

Ресурс позволяет увидеть задолженности конкретного человека.

Сайт федеральных арбитражных судов

Здесь стоит посмотреть потенциальных банкротов — людей, которые подали заявление о признании несостоятельными.

Реестр банкротов

На ресурсе можно увидеть сведения о гражданах, которые уже являются банкротами.


Как осмотреть квартиру?


Важным этапом является осмотр. Целесообразно уделить большое внимание вторичному жилому помещению. До вас в квартире жили другие люди — и вполне возможно хозяева менялись не один раз. Все люди относятся к своему дому по-разному. Кто-то бережёт и всячески вкладывается, создавая уют. Есть те, кто может выставить на продажу квадратные метры, которые имеют изъяны. Зачастую эти изъяны необходимо найти самому. Не все горят желанием рассказать о недостатках жилого помещения. Информация о минусах понизит спрос, а что самое главное — цену недвижимого имущества.


Пример № 1


Анна с университетских времён мечтала о собственном уютном гнёздышке. Девушка совмещала учёбу с работой на полставки. После окончания образовательного учреждения Анна устроилась на полную ставку. Дополнительно брала заказы на фрилансе — создавала рекламные баннеры для размещения на просторах интернета. Помогли родители — они дали деньги. Анна накопила денежную сумму, необходимую для воплощения своей давней мечты в жизнь.

Осталось выбрать хороший вариант. Анна уже определилась, что будет брать вторичку, это будет двушка в одном из районов города. Девушка изучила предложения на нескольких сайтах с объявлениями, выбрала подходящую двухкомнатную квартиру. Созвонилась с хозяином, договорилась о встрече. На следующий день Анна пришла на осмотр помещения. Дом действительно был хорош — всё как на фотографиях, везде чисто и убрано. Жилое помещение продавала семейная пара. Они улыбались, мило общались с девушкой, даже предложили кофе. После осмотра Анна сообщила, что берёт.

Спустя непродолжительное время оказалось, что есть проблема. Бывшие хозяева сделали перепланировку помещения. Выяснилось, что перепланировка не согласована. Анна была в шоке — девушке ничего об этом не сказали.


Алгоритм осмотра жилого помещения


  • осматривайте помещение при дневном свете — при естественном освещении недостатки видны лучше;
  • взгляните на технический паспорт собственника, тщательно изучите реальную планировку с той, что есть в техническом паспорте (любое изменение, любая перепланировка должна быть законной);
  • посмотрите состояние окон и застеклённого балкона (не должно быть зазоров);
  • проверьте провода и розетки;
  • уточните, всё ли в порядке с горячей и холодной водой — зачастую хозяева верхних этажей сталкиваются с проблемой мощного напора водоснабжения.

Покупать квартиру — дело непростое. Лучше заручиться поддержкой друзей и знакомых, они помогут с выбором и осмотром помещения. Нет разбирающихся в этом деле близких людей? Тогда смело обращайтесь к специалистам, готовым помочь на платной основе. Стоит всё детально проверить, чтобы не попасться на злоумышленников или попросту недобросовестных хозяев.


Продажа недвижимости


При продаже жилплощади рисков гораздо меньше, нежели при покупке. Но всё же стоит знать правила, чтобы не нарваться на мошенников и их хитросплетённые схемы.
Если вы продавец, для начала подготовьте помещение для показа потенциальным покупателям. Здесь уже есть риски — в квартиру будут приходить посторонние, незнакомые вам люди.


Правила осмотра


  • показывайте помещение не один, а вместе со знакомым;
  • уберите все ценные предметы подальше;
  • не оставляйте посторонних людей одних в комнате.


Пример № 2


Анна Борисовна живёт одна в трёхкомнатной квартире. Женщина решила продать квадратные метры, чтобы взять на эту сумму однушку и помочь дочери в выплате ипотечных обязательств. Она разместила объявление о продаже. Через несколько часов услышала телефонный звонок. Это были желающие приобрести дом. Женщина обрадовалась, когда услышала, что они готовы прийти на осмотр уже завтра. Анна Борисовна сделала генеральную уборку и приготовилась ждать гостей.
На следующий день пришли два человека — молодой человек и девушка. Они представились новоиспечёнными молодожёнами. Девушка быстро нашла общий язык с Анной Борисовной — женщина сообщила, что дочь её ровесница. Они мило болтали, пока молодой человек осматривал все комнаты — он был в каждой минут 5, не меньше. За чашкой чая женщина уточнила, почему же девушка не смотрит пространство вместе с мужем. Та ответила, что полностью доверяет партнёру. Анна Борисовна похвалила за такое доверие близкому человеку. В один момент молодой человек зашёл на кухню и сообщил, что они уходят. Женщина попрощалась с милой парой. Они порешали на том, что будут думать. Прошла неделя — звонок так и не поступил. Анна Борисовна сама позвонила — номер заблокирован. Женщина удивилась и рассказала об этом дочери. Та заволновалась и посоветовала проверить, всё ли на месте. Анна Борисовна осмотрела квартиру — пропали 50 000 рублей и украшения, подаренные мужем.
Покупатель пришёл не один, а вместе с кем-то? Никогда не оставляйте одного человека наедине со своими вещами. Всегда осматривайте пространство все вместе.
Стоит задуматься, если желающий купить дом настаивает на сделке без квалифицированных юристов. Важно, чтобы вся документация была составлена грамотно. Плохо ориентируетесь в оформлении документов? Обратитесь за консультацией, не возлагайте большую ответственность на других. Этот человек для вас посторонний, ему доверять нельзя. Доверие может базироваться только при правильном составлении сделки купли-продажи, когда оба уже выполнили взятые на себя обязательства.
Рассмотрим наиболее популярные схемы обмана — чаще всего они базируются на оплате наличными денежными средствами.


Мошеннические схемы


  • оплата поддельными банкнотами (больше всего фальшивок номиналом 5 000 рублей);
  • передача денег после подписания документа в их получении (некоторые убеждают заранее поставить подпись).

Плохо ориентируетесь в российском законодательстве? Это нормально для человека, не имеющего юридического образования. Обратитесь к грамотному специалисту, он поможет просчитать риски и обезопасить себя от недобросовестных граждан и их хитроумных схем обмана.

Каждая сделка должна быть отражена на бумаге. Оформление документа купли-продажи имеет свои особенности. Предлагаем прочитать информацию, чтобы ориентироваться в теме.


Сделка купли-продажи


Гарантом сделки выступает договор купли-продажи. В сделке участвуют два лица — продавец и покупатель. Продавцом и покупателем могут быть физические лица. Физическое лицо — это конкретный человек, имеющий желание купить или продать недвижимое имущество, находящееся в собственности. Выступить стороной сделки купли-продажи может и юридическое лицо. Юридическое лицо — это организация, объединение. У компании тоже быть имущество, которым оно распоряжается. Предметом является товар, в данном случае — недвижимое имущество.


Стороны сделки купли-продажи (по цели заключения документа)


  • продавец
  • покупатель


Стороны сделки купли-продажи (по статусу)

  • физическое лицо
  • юридическое лицо


История сделки купли-продажи


Сделка получила широкое распространение в современном мире. Но зародилась она гораздо раньше XXI века. Купля-продажа была известна в Древнем Египте и Древней Греции. Люди того времени обменивались различными предметами, подтверждая свои намерения в письменной форме. Иногда приносили клятву при свидетелях.
Сделка в Риме была уже более приближенной к нашему времени. Римляне заключали соглашения, где одной стороной выступал продавец, а другой — покупатель. Обозначалась и вещь, которую передавали за определённую денежную сумму. Интересно, что люди могли заключить сделку на ещё не существующий товар. Например, на будущий урожай. Соглашение о передаче предмета могло касаться и чужой собственности. Продающий вещи должен был после оформления договорённости получить этот предмет у другого человека и передать желающему купить вещь. Одним из столпов договора купли-продажи в эпоху расцвета римского права считалась ответственность предлагающего товар гражданина. Если римлянин заявил, что вещь имеет определённые характеристики, значит, так должно быть. Для защиты прав покупателя ввели иск о расторжении сделки — возврате предмета первоначальному хозяину. Например, если он оказался не тем, чем был изначально заявлен, или попросту некачественным.
Именно в ту пору закладывался фундамент, на котором строились основы купли-продажи, — два взаимных обязательства. Гражданин, продающий товар, обязан отдать предмет, прописанный в соглашении. Покупатель несёт ответственность за оплату денежной суммы в определённом размере.


Какие есть требования к заключению сделки купли-продажи?


Стоит отличать договор купли-продажи от других сделок. Составляют разные правовые документы, касающиеся гражданского права: безвозмездное отчуждение имущества, мена, аренда, подряд, рента. Сделка купли-продажи имеет признаки, отличающие её от других.


Признаки сделки купли-продажи


  • возмездность
  • бесповоротная смена правообладателя
  • уплата за это определённой денежной суммы

Продавец недвижимого имущества и покупатель желаемых квадратных метров могут заключить любой договор. Главное — он не должен противоречить законодательству нашей страны. На данный момент есть чёткий каркас договора, так называемый «скелете» документа, без которого не обойтись. Сделка признаётся действительной, когда в договоре прописаны конкретная денежная сумма, или цена дома, само описание продаваемого и покупаемого имущества, лица, получающие право на использование недвижимости после передачи другому лицу.


Элементы сделки, подтверждающие действительность договора


  • конкретная денежная сумма, или цена дома
  • описание продаваемого и покупаемого имущества
  • лица, получающие право на использование недвижимости после передачи другому лицу

Требования к заключению договора не ограничиваются вышеуказанными тремя элементами. Российским законодательством регулируются нормы его составления. Они отражены в 30 главе Гражданского кодекса Российской Федерации. Глава полностью посвящена купле-продаже, она включает в себя 8 параграфов (статьи 454-566).
  • Перед заключением сделки рекомендуем ознакомиться с законом, прочитать общую информацию и сведения о продаже недвижимости. Второй аспект написан в 7 параграфе (статьи 549-558). Именно там говорится об одном из главных требований оформления документа: он должен быть заключён в письменном виде и подписан обеими сторонами. Одна из сторон должна зарегистрировать право собственности в установленной форме. В обоюдном соглашении обязательно нужно прописать конкретные сведения о продаваемом/покупаемом объекте. Данные должны содержать подробную информацию. С её помощью продаваемый/покупаемый объект должен легко идентифицироваться.


Элементы договора


  • дата подписания;
  • сведения об обеих сторонах сделки — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН;
  • конкретные сведения о жилплощади, в том числе кадастровый номер;
  • чёткая денежная сумма;
  • способ оплаты;
  • информация, касающаяся документов на жилплощадь, где отражено право собственности;
  • государственная регистрация права — номер, дата свидетельства, сведения из ЕГРН;
  • дееспособность продавца;
  • согласие жены/мужа, опекуна;
  • обязанности;
  • варианты отказа от ответственности и последствия;
  • требование зарегистрировать право собственности.


Нужен ли нотариус?


Нотариус нужен не всегда. Нотариально заверять соглашение необходимо лишь в исключительных случаях.


Нотариус обязан заверить документ при покупке/продаже



При желании вы можете обратиться в нотариальную контору с любым договором купли-продажи. Это может быть сделано для обеспечения правового гаранта действительности сделки.


Как расторгнуть сделку купли-продажи?


Можно не только заключить договор, но при необходимости российским законодательством разрешается расторгнуть сделку. Прекращение правового документа может быть инициировано одной из сторон по её желанию. Признать сделку недействительной можно в том случае, когда при заключении договора были нарушены правила.


Инициаторы расторжения


  • одна сторона (расторжения требует тот, кто не удовлетворён результатами сделки);
  • обе стороны (согласны все)


По требованию одной стороны


Сделка купли-продажи подвергается сомнению, когда один не удовлетворён результатами. Продавец может не получить денежную сумму в полном объёме, а покупатель — те квадратные метры, на которые изначально рассчитывал.


Пример № 3


Михаил покупает жилплощадь. Мужчина составил соглашение купли-продажи с женщиной, продающей дом. После заключения сделки выяснилось, что та не торопится регистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Мужчина звонил ей, но та ссылалась на срочные дела, а порой и вовсе не брала трубку. Так продолжалось долгое время. Михаил был вынужден расторгнуть сделку.


По обоюдному соглашению


К нему можно прибегнуть, когда сделка не дошла до этапа государственной регистрации. В документе необходимо отразить правила возврата переданной продавцу денежной суммы.
Право регистрации на этапе оформления? Здесь тоже есть вариант выхода из слоившейся ситуации. Сначала необходимо остановить процесс регистрации, подав соответствующее заявление. А уже после отмены процедуры оформляется стандартное соглашение о разрыве сделки.
Право собственности уже оформлено на нового хозяина? В таком случае договор нельзя отозвать. Кода в практике появились подобные ситуации, придумали простейший выход: заново заключить сделку, только обратную. Продавцом выступает бывший покупатель, а покупателем — бывший продавец.


Пример № 4


Лидия Владимировна подписала соглашение купли-продажи, где выступила стороной, продающей дом. Спустя несколько дней возникли обстоятельства, которые сподвигли женщину отказаться от продажи недвижимости. Желающий приобрести дом гражданин был не против. Он и сам уже нашёл более выгодный вариант для приобретения. Они расторгли документ по обоюдному соглашению сторон.


Заключение


Не так важно, продавец вы или покупатель. Во всех случаях необходимо детально изучать документацию, читать правовую информацию. Знать на высоком уровне каждый закон нашей страны вряд ли получится, но ориентироваться в российском законодательстве стоит. Перед совершением сделки купли-продажи посмотрите статью 30 Гражданского кодекса РФ, при необходимости обратитесь к юристу. Он проконсультирует и ответит на все возможные вопросы.